Masukkan luas dan harga NJOP tanah serta bangunan, pilih preset jenis properti, lalu kalkulator menghitung NJOP total, NJKP, dan PBB terutang secara otomatis.
Apa itu Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)?
Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) adalah pajak yang dikenakan atas kepemilikan, penguasaan, atau pemanfaatan tanah dan/atau bangunan di seluruh wilayah Indonesia. Berbeda dari pajak penghasilan, PBB bersifat kebendaan — besarnya pajak ditentukan oleh nilai objek pajak, bukan oleh kondisi finansial pemiliknya. Artinya dua orang yang memiliki properti setara akan membayar PBB yang sama, terlepas dari penghasilan masing-masing.
Berdasarkan UU HKPD No. 1 Tahun 2022, pengelolaan PBB-P2 (Perdesaan dan Perkotaan) sudah sepenuhnya diserahkan ke Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota. Sementara PBB-P3 (Perkebunan, Pertambangan, Kehutanan) tetap dikelola Pemerintah Pusat melalui Direktorat Jenderal Pajak.
Tiga Komponen Kunci Perhitungan PBB
1. NJOP — Nilai Jual Objek Pajak
NJOP adalah angka yang mencerminkan nilai properti menurut standar pemerintah — bukan harga pasar sesungguhnya, meski seharusnya mendekatinya. Penetapan NJOP dilakukan melalui tiga pendekatan:
- Pendekatan pasar — membandingkan dengan harga transaksi properti sejenis di lokasi terdekat
- Pendekatan biaya — menghitung nilai bangunan baru dikurangi penyusutan fisik
- Pendekatan pendapatan — mengestimasi nilai dari potensi penghasilan properti (digunakan untuk gedung sewa, hotel, dll.)
NJOP ditetapkan oleh Pemerintah Daerah (untuk PBB-P2) minimal 3 tahun sekali, atau lebih sering jika ada perubahan signifikan seperti pembangunan infrastruktur baru di sekitar lokasi. NJOP tanah dan bangunan dihitung terpisah lalu dijumlahkan untuk mendapatkan Total NJOP.
2. NJOPTKP — Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak
NJOPTKP adalah semacam "batas bebas pajak" — bagian dari nilai properti yang tidak dikenai PBB. PMK No. 23/PMK.03/2014 menetapkan NJOPTKP minimum nasional sebesar Rp12.000.000. Setiap Pemerintah Daerah boleh menetapkan nilai lebih tinggi sesuai kebijakan lokal.
💡 Catatan penting: NJOPTKP hanya berlaku satu kali per wajib pajak per daerah, meskipun memiliki beberapa objek pajak di lokasi yang sama. Jika Bu Hana memiliki dua unit ruko di Medan, NJOPTKP hanya dikurangkan dari salah satu unit — biasanya yang NJOP-nya tertinggi.
3. NJKP — Nilai Jual Kena Pajak
NJKP adalah persentase dari NJOP (setelah dikurangi NJOPTKP) yang menjadi dasar penghitungan PBB. Berdasarkan KMK No. 201/KMK.04/2000:
- NJKP 40% — untuk Total NJOP senilai Rp1 miliar ke atas (komersial, industri, gedung besar)
- NJKP 20% — untuk Total NJOP di bawah Rp1 miliar (hunian, lahan kecil)
- NJKP 40% — selalu berlaku untuk PBB-P3 (perkebunan, pertambangan, kehutanan)
Rumus Lengkap Menghitung PBB — 6 Langkah
Langkah 1: NJOP Bumi = Luas Tanah (m²) × Harga NJOP Tanah per m²
Langkah 2: NJOP Bangunan = Luas Bangunan (m²) × Harga NJOP Bangunan per m²
Langkah 3: Total NJOP = NJOP Bumi + NJOP Bangunan
Langkah 4: NJOP Kena Pajak = Total NJOP − NJOPTKP
Langkah 5: NJKP = 20% atau 40% × NJOP Kena Pajak (tergantung nilai NJOP)
Langkah 6: PBB Terutang = Tarif PBB × NJKP
5 Contoh Kasus Perhitungan PBB Lengkap
Kasus 1: Rumah Tinggal Bu Santi di Bandung
Bu Santi memiliki rumah di kawasan Dago Bandung. Luas tanah 180 m² (NJOP Rp3.500.000/m²) dan bangunan 100 m² (NJOP Rp2.200.000/m²). NJOPTKP Rp15.000.000, tarif PBB 0,2%.
NJOP Bumi = 180 × Rp3.500.000 = Rp630.000.000
NJOP Bangunan = 100 × Rp2.200.000 = Rp220.000.000
Total NJOP = Rp850.000.000 (< Rp1M → NJKP 20%)
NJOP Kena Pajak = Rp850.000.000 − Rp15.000.000 = Rp835.000.000
NJKP = 20% × Rp835.000.000 = Rp167.000.000
PBB = 0,2% × Rp167.000.000 = Rp334.000/tahun
Kasus 2: Ruko 3 Lantai PT Cahaya Niaga di Surabaya
PT Cahaya Niaga memiliki ruko di Jl. Basuki Rahmat Surabaya. Luas tanah 120 m² (NJOP Rp12.000.000/m²), bangunan 360 m² (NJOP Rp4.500.000/m²). NJOPTKP Rp12.000.000, tarif PBB 0,3%.
NJOP Bumi = 120 × Rp12.000.000 = Rp1.440.000.000
NJOP Bangunan = 360 × Rp4.500.000 = Rp1.620.000.000
Total NJOP = Rp3.060.000.000 (≥ Rp1M → NJKP 40%)
NJOP Kena Pajak = Rp3.060.000.000 − Rp12.000.000 = Rp3.048.000.000
NJKP = 40% × Rp3.048.000.000 = Rp1.219.200.000
PBB = 0,3% × Rp1.219.200.000 = Rp3.657.600/tahun
Kasus 3: Kavling Kosong Bapak Ridwan di Tangerang
Bapak Ridwan memiliki lahan kosong seluas 500 m² di Cisauk Tangerang, NJOP tanah Rp1.800.000/m². Tidak ada bangunan. NJOPTKP Rp12.000.000, tarif PBB 0,2%.
NJOP Bumi = 500 × Rp1.800.000 = Rp900.000.000 (< Rp1M → NJKP 20%)
NJOP Bangunan = Rp0
NJOP Kena Pajak = Rp900.000.000 − Rp12.000.000 = Rp888.000.000
NJKP = 20% × Rp888.000.000 = Rp177.600.000
PBB = 0,2% × Rp177.600.000 = Rp355.200/tahun
Kasus 4: Pabrik PT Maju Bersama di Kawasan Industri Karawang
PT Maju Bersama memiliki pabrik di KI Karawang. Luas tanah 5.000 m² (NJOP Rp2.000.000/m²), bangunan pabrik 3.000 m² (NJOP Rp1.500.000/m²). NJOPTKP Rp12.000.000, tarif PBB 0,5%.
NJOP Bumi = 5.000 × Rp2.000.000 = Rp10.000.000.000
NJOP Bangunan = 3.000 × Rp1.500.000 = Rp4.500.000.000
Total NJOP = Rp14.500.000.000 (≥ Rp1M → NJKP 40%)
NJOP Kena Pajak = Rp14.500.000.000 − Rp12.000.000 = Rp14.488.000.000
NJKP = 40% × Rp14.488.000.000 = Rp5.795.200.000
PBB = 0,5% × Rp5.795.200.000 = Rp28.976.000/tahun
Kasus 5: Unit Apartemen 2BR Pak Dimas di Jakarta Selatan
Pak Dimas memiliki unit apartemen 60 m² di TB Simatupang Jakarta Selatan (NJOP bangunan Rp15.000.000/m²). Alokasi NJOP tanah per unit Rp8.000.000 × 10 m² = Rp80.000.000. NJOPTKP Jakarta Rp15.000.000, tarif PBB 0,25%.
NJOP Bumi (alokasi) = Rp80.000.000
NJOP Bangunan = 60 × Rp15.000.000 = Rp900.000.000
Total NJOP = Rp980.000.000 (< Rp1M → NJKP 20%)
NJOP Kena Pajak = Rp980.000.000 − Rp15.000.000 = Rp965.000.000
NJKP = 20% × Rp965.000.000 = Rp193.000.000
PBB = 0,25% × Rp193.000.000 = Rp482.500/tahun
Cara Membayar PBB Tepat Waktu
1
Terima & Cek SPPT
SPPT (Surat Pemberitahuan Pajak Terutang) dikirim Pemda tiap tahun. Berisi NOP, data objek, NJOP, NJKP, dan PBB terutang. Cek juga via situs Bapenda online.
2
Bayar Sebelum Jatuh Tempo
Gunakan ATM, mobile banking, marketplace (Tokopedia, Shopee, GoPay), atau langsung ke kantor Bapenda. Simpan BPN/bukti bayar sebagai arsip.
3
Hindari Denda 2%/Bulan
Keterlambatan bayar dikenai denda 2% per bulan dari PBB terutang, maksimal 48 bulan. Artinya denda bisa menumpuk hingga 96% dari nilai pajak pokok.
4
Simpan Bukti 5 Tahun
Bukti pembayaran PBB wajib disimpan minimal 5 tahun. Diperlukan saat jual-beli, kredit properti, warisan, atau pembuktian kepemilikan aset.
⚠️ Peringatan: PBB yang menunggak bertahun-tahun dapat berujung pada pemblokiran sertifikat tanah dan bahkan penyitaan aset untuk pelunasan. Selalu cek status PBB sebelum transaksi jual-beli properti agar tidak ada tunggakan tersembunyi.
Jawaban lengkap atas pertanyaan paling umum seputar PBB, NJOP, NJKP, dan cara pembayarannya.
Q: Apa itu Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)?
PBB adalah pajak atas kepemilikan atau pemanfaatan tanah dan/atau bangunan. Bersifat kebendaan — nilainya ditentukan objek pajak, bukan kondisi ekonomi pemilik. PBB-P2 dikelola Pemda, PBB-P3 dikelola DJP Pusat.
Q: Berapa tarif PBB terbaru 2026?
Tarif PBB-P2 maksimal 0,5% dari NJKP per UU HKPD No.1/2022. Dalam praktiknya, setiap daerah menetapkan tarif berbeda melalui Perda — umumnya 0,1%–0,3% untuk hunian dan 0,2%–0,5% untuk komersial dan industri.
Q: Apa itu NJOP dan bagaimana cara menentukannya?
NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) adalah nilai yang ditetapkan pemerintah berdasarkan harga pasar wajar. Jika tidak ada transaksi, digunakan metode perbandingan harga objek sejenis, nilai perolehan baru, atau nilai pengganti. Tercantum dalam SPPT PBB yang dikirim Pemda tiap tahun.
Q: Apa itu NJOPTKP dan berapa besarnya?
NJOPTKP adalah batas nilai NJOP yang bebas pajak. PMK No.23/PMK.03/2014 menetapkan minimum nasional Rp12.000.000. Pemda bisa menetapkan nilai lebih tinggi. Berlaku satu kali per wajib pajak per daerah, meskipun punya beberapa objek pajak.
Q: Apa itu NJKP dan bagaimana cara menghitungnya?
NJKP (Nilai Jual Kena Pajak) adalah persentase dari NJOP kena pajak yang menjadi basis perhitungan PBB. Berdasarkan KMK No.201/2000: 40% untuk NJOP ≥ Rp1 miliar, 20% untuk NJOP di bawah Rp1 miliar. Untuk PBB-P3 (perkebunan/pertambangan/kehutanan) selalu 40%.
Q: Kapan batas waktu bayar PBB?
Jatuh tempo ditetapkan masing-masing Pemda dalam SPPT, umumnya antara Juli–September. Keterlambatan kena denda 2% per bulan dari PBB terutang, maksimal 48 bulan. Bayar bisa via ATM, mobile banking, marketplace, atau kantor Bapenda.
Q: Apa perbedaan PBB-P2 dan PBB-P3?
PBB-P2 (Perdesaan dan Perkotaan) untuk properti hunian dan komersial, kini dikelola sepenuhnya oleh Pemerintah Daerah. PBB-P3 (Perkebunan, Pertambangan, Kehutanan) tetap dikelola Pemerintah Pusat lewat DJP. Perbedaan utama: NJKP PBB-P3 selalu 40%, sedangkan PBB-P2 bisa 20% atau 40% tergantung nilai NJOP.
Q: Siapa saja yang dibebaskan dari PBB?
Objek yang dikecualikan dari PBB: tanah/bangunan untuk kepentingan ibadah, sosial, pendidikan dan kesehatan yang tidak mencari keuntungan, hutan lindung, kawasan suaka alam, perwakilan diplomatik dan konsulat asing. Lahan produksi pangan dan ternak dikenai tarif yang lebih rendah.
